De bastante complexidade, a função de síndico requer muitas habilidades diferentes, atitudes e hábitos fundamentais para gerir condomínios com sucesso.
Por isso, é preciso ter os procedimentos e ferramentas adequados.
Para ajudar nesta tarefa, abaixo, temos os 10 mandamentos para orientarem os síndicos a realizarem seu papel da melhor forma e alcançarem o sucesso nesta administração:

1) LIMITAR O DESGASTE
É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone. Em assembleias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.

Dicas:
É preferível enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento;
Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um livro de sugestões e críticas com o zelador, e oriente-o a aconselhar os condôminos a registrar suas queixas, e avisá-lo das ocorrências;
Estipule e deixe claro horários e formas de atendimento aos condôminos;
Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.

2) DIVIDIR FUNÇÕES E RESPONSABILIDADES
É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela assembleia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram. Assim, o síndico não será “crucificado” caso aconteça algum problema.

Dicas:
Estimule a criação de comissões de condôminos para assuntos específicos, como obras, segurança, lazer etc;
A comissão fará a triagem do que é preciso ser feito, levantamento de materiais, orçamentos, para que a assembleia faça a escolha com mais respaldo;
Envolva o conselho e o subsíndico na administração, realizando reuniões a cada semana, 15 dias ou no máximo 1 mês.

3) CONHECER A LEGISLAÇÃO
Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.

Dicas:
Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno do seu condomínio;
A legislação que rege a vida condominial está praticamente toda em um capítulo do Código Civil.

4) ORGANIZAÇÃO
O síndico não pode ser “inimigo dos papéis”. Os condomínios necessitam de muita documentação e ela precisa ser arquivada como, por exemplo, as notas fiscais, documentação trabalhista e atas de assembleias. Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente. Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto e ter uma previsão orçamentária.

Dicas:
Mantenha o hábito de arquivar um documento assim que recebê-lo;
Controle os setores do condomínio com planilhas em Excel, de fácil manejo e muito úteis, dividindo-as por tópicos (manutenção, funcionários, previsão orçamentária, inadimplência, demonstrativo financeiro etc).

5) PERCEBER AS DEMANDAS
É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.

Dica:
Realizar uma pesquisa de opinião com os condôminos.

6) AUTORIDADE SEM AUTORITARISMO
O síndico “linha dura” sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os condôminos cumprirem o que é determinado pelas leis e pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da assembleia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial.

Dicas:
Afixar cópia do Regimento Interno em área social;
Enviar comunicados das decisões da assembleia para todos os condôminos, em até 1 semana.

7) CONHECER BEM O CONDOMÍNIO
Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.

Dicas:
Faça uma inspeção na edificação, acompanhado pelo zelador, pelo menos uma vez por mês. Assim você poderá visualizar a situação em cada andar, no topo do edifício, na sala de máquinas etc;
Converse com os funcionários sempre que possível, para saber do andamento de seus trabalhos, problemas com condôminos e outros funcionários;
Mantenha um cadastro de moradores.

8) AGIR COM CRIATIVIDADE
Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.

Dicas:
Compartilhe experiências com outros síndicos;
Saiba como atrair moradores para assembleias de condomínios;
Use alternativas jurídicas para lidar com inadimplência e atritos entre moradores;
Monte um informativo mensal no seu condomínio;
Teste sua vizinhança.

9) NUNCA DESCUIDAR DA MANUTENÇÃO
O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos e a estrutura do condomínio, como: tubulações, elevadores, portões, lajes, pára-raios, infiltrações, trincas, sistema de segurança etc.

Dica:
Ter contratos de manutenção com empresas especializadas: interfones, bombas d’água, elevadores, portões eletrônicos;
Evite desperdícios e gastos equivocados. Muitas obras e/ou manutenções são mal dimensionadas e acabam por apenas camuflar um problema, gerando um gasto maior no futuro.

10) BOA ESTRATÉGIA DE COMUNICAÇÃO
Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio. É importante se comunicar com muita clareza, desde o recadinho de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.

Dica:
Enviar balancete mensal. Consultar os condôminos para verificar se estão entendendo as informações;
Discutir com o conselho e o subsíndico as mensagens a serem afixadas ou enviadas para os condôminos, com o intuito de ser o mais claro e objetivo possível, evitando qualquer mal-entendido;
Crie informativos mensais no seu condomínio.